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住宅ローンのキホンまるわかり!人生三大支出の住宅資金はライフプランニングで解決できます!

 

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マイホームを購入したとき、住宅ローンを組む人がほとんどですよね。

住宅ローンは借金ですので、銀行からの融資を受けることになります。当然、銀行側も金利を付けて利ざやで稼がなければなりません。

 

住宅ローンがどんな仕組みになっているのかを解説していきます。

 

【本ページで分かること】

・住宅ローンはいくらまで借りられるのか
・ローンの返済方法の種類と違い
団体信用生命保険
・住宅ローンの借り換え
・住宅ローン控除

 

いったい住宅ローンはいくらまで借りられるのか?

まず、住宅購入を検討する際に自分の年収ではどれくらいまでの融資が受けられるのかを把握する必要があります。

いくらまで借りられるのか分からなければ、家の予算を決められないですからね。

 

年間の返済額が額面年収の何パーセントになるかという数値を返済比率と言うのですが、この返済比率は一般的に20~25%くらいが適正と言われています。

返済比率20%であれば、額面年収600万円だと年間120万円を返済するローンを組めるということになります。したがって、約3400万円(固定金利1.3%、35年返済)までローンを組むことができるという計算になります。

 

返済比率の計算式は

返済比率 = 年間返済額 ÷ 額面年収

となります。

 

額面年収600万円で3400万円までかぁ・・・現実は厳しいね。

 

ローン返済を月額換算すれば10万円になります。固定資産税やリフォーム修繕費などもランニングコストとして掛かってきますので、融資いっぱいまで借りることを前提にすることは極力避けたいですね。

 

ローンの返済方法は2種類ある!

ローンの返済方法には元利均等返済元金均等返済の2つがあります。言葉の意味を理解すれば簡単です。

 

元利均等返済

毎月の返済額が一定となる返済方法です。返済額が一定なので返済計画が立てやすいというメリットがあります。利息を含んで均一返済なので元利均等返済と覚えておきましょう。

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元金均等返済

毎月の返済額の元金の額が一定となる返済方法です。元利均等返済よりもローン支払い総額が少なくなるというメリットがあります。元金が均一返済なので元金均等返済と覚えておきましょう。

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住宅ローン返済のときには、この支払方法のどちらかを選択することになるのですが、元利均等返済は同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額が多くなり借入金残高の減り方が遅くなります。

逆に、元金均等返済は当初の返済負担が重いので借入時に必要な収入も高くなります。

 

返済終了までの収入・支出の見込みや、定年・退職の時期などを見据えたうえで、返済方法を決めるようにしましょう。

 

住宅ローン専用の生命保険『団体信用生命保険

住宅ローン専用の生命保険が団体信用生命保険(団信)です。団信は、住宅ローン契約者が万が一死亡・高度障害状態になったときに、残りのローンがチャラになります。

ローン契約者が自分に万が一のことがあったとき、残された家族に対して住居費の経済的なリスクから守るための保険ですね。

 

一般的に団体信用生命保険への加入は住宅ローンの借り入れの条件になっていることが多く、金利に上乗せされる形で加入します。

 

団信に入るタイミングで民間の生命保険は見直したほうがいいよ!

 

ローン返済額が減る?住宅ローンの借り換えについて

住宅ローンの残高や残りの返済期間にもよりますが、住宅ローンの借り換えによって住宅ローンの返済額を減らせるかもしれません。

低い金利の住宅ローンに借り換えることができれば、住宅ローンの返済額をぐっと減らせる可能性があるんです!

 

住宅ローンの借り換え時には、新たに事務取扱手数料や保証料が必要になりますので、これらの費用を含めて総合的に借り換えを検討する必要があります。

 

住宅ローン控除

住宅ローン控除も住宅ローン関連では見逃せないポイントです。

住宅ローン控除(住宅ローン減税)は、住宅ローンを組んで住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度。

床面積が50m2以上、住宅ローン期間が10年間以上などの要件があり、確定申告をする必要がありますので注意してください。

 

新築住宅だけでなく中古住宅も対象となります。

 

「毎年末の住宅ローン残高」「住宅の取得対価」の少ない方の金額の1%(最大40万円)が10年間、所得税の額から控除されます。所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。)

ざっくり計算すると、4000万円の住宅ローンで400万円近くの節税になりますので、これは大きく活用したいところです。

 

最近は、住宅ローンの金利よりも控除1%のほうが大きいケースもあるよ!

 

また、リフォームなども100万円以上の工事費が掛かった場合は住宅ローン減税の対象となります。

省エネやバリアフリーのリフォームについては、特定増改築等住宅借入金等特別控除の方が有利な場合があります。これらは併用できないため、比較検討するようにしてください!

 

消費税率10%で住宅の取得をして、令和元年10月1日~令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。

 

住宅ローンを組む時は返済計画を組み、保険や控除制度を確認しよう

住宅取得において、住宅ローンを組む時はさまざまなお金の制度が絡んできます。

これら何も知らないまま住宅ローンを組んでしまい、余計な生命保険に入ったままになっていたり、確定申告をしていないがために住宅ローン控除を受けられなかったということにならないようにしておきましょう!

 

住宅資金は人生三大支出『教育資金・老後資金・住宅資金』のうちのひとつです。

住宅費用は支払いのタイミングがコントロールできるので、ライフプランニングをすることで家計の負担を抑えられます。

 

最近は晩婚化で子どもの教育費のピークが定年後というケースもあります。あわてて住宅ローンを繰り上げ返済するのではなく、退職金を使って繰り上げ返済するなど工夫していきましょう。

 

 

ファイナンシャルプランナーは保険や家計、将来のライフプランなどをいつでも気軽に話せるお金の相談相手です。

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